不可否认，新区宣传高大上，概念好，配套提升快，房价也会从默默无闻涨到高攀不起。过去十年，新区买房真的是可以让你赚到钱的。
但是，如果你细心研究，就会发现，并不是所有新区都是可以买的。
根据全国城市和小城镇改革发展中心课题组的调查，仅仅是涉及到的个地级以上城市，就有个提出要搞形成新城新区建设。在*府规划里，“新区”简直成了一个烂大街的名字，多如牛毛，*城新区“买来套十年”的例子数不胜数。
图：陕西神木“*城”新区
所以今天我想和大家借一些时间，给大家聊聊新区买房如何避坑，而到底什么样的新区又是涨得比较快的。文章有点长，希望大家耐心看完。
01
我们先来看看为啥新区的房价涨得快。
一套房子价格上去，货币现象+供求关系决定了大盘平均涨幅，房子下面的土地价值提升则提供了超额收益，而这个超额收益来源于买入时和当前资源禀赋的差异。这个资源，主要是产业、交通、学校、商业。板块资源的提升对于房价的推动作用毋庸置疑。
一座城市，哪里资源禀赋最好？无疑是市中心，但价格高，空间小。那哪里的资源禀赋提升最快？很多人说是新区。
然而，经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、旅游度假区、物流园区、自贸区、大学科技园、产业新城、高铁新城、智慧新城、生态低碳新城、空港新城，这么多眼花缭乱的名字，那我们怎么知道买哪个？
不少专家跳出来，从什么规划定位、规划面积这些过于学术的角度分析新区的价值。但是过去那么多年，规划规划，墙上挂挂这样踩坑的事情发生太多。我们更愿意用自己摸索出的一些实战经验给大家提供最实在的建议。
今天文章里讲的所有方法论，大家都可以拿来复制到自己所在的城市，找到属于你的那个潜力新城。在此之前，你需要熟练掌握几件工具：谷歌地球、绿中介APP、*府规划网站。
02
在讲新区选筹之前，让我们先火眼金睛看看目前的三种新区模式，是坑子还是金子，要比比才知道。
第一种，新区融合模式
这种新城通常是挨着老城“再造一个新城市”，大多出现在二三线城市。比较具有代表性的是江苏盐城、浙江海宁、四川达州等广大地级市与县级市，最夸张的是河南，郑州、焦作、信阳、驻马店、濮阳、鹤壁，等等等等，几乎每个地级市都再造了一个跟老城一样大的新区。
图：不少二三线城市的新区规模大、距离近，与老城衔接顺畅
这些新区有以下几个特点：
紧邻老城区，发展规模较大*府带头迁入，带动全市发展重心转过去导入顶尖学校、医院以及商业、体育中心等配套设施此种新区的成立与发展背后有着合理的经济学解释。
一是整个城市的活动半径较小，即使发展了新区，老城+新区，合起来的通勤半径也在5-10公里之间，开车也就几脚油门的光景，就算骑个车也很方便，老城居民对于新区不会有抵触心理，因此更愿意顺应*府的引导方向，搬过去生活。
二是老城道路狭窄、拆迁太贵，没有发展空间了。东边不亮西边亮，换个方向发展新区，一方面可以完美避开城市更新这根难啃的骨头，另一方面也提升了城市形象、扩大了有效投资。
三是*府带头，把各种优秀配套资源带到新区去，有利于打造板块整体概念，提升土拍热度，从而形成投资→拉高地价→土地收入增加→继续投资的良性循环。
这种新区模式下，老城的人与资源逐渐被带走，老城楼市有可能被釜底抽薪，而城市能级越低，老城的衰落就会越严重。
在这种新区中选筹，风险较低。
03
第二种，新区飞地模式
这种新区主要是以产业或国家战略为抓手，在远离传统市区的大片空白地区，建设新区，比较具有代表性的有天津滨海新区、上海临港新城、成都天府新区，他们的特点有：
距传统市中心距离极远，一线40公里、二线30公里，超过了极限通勤范围，因此以新区本地就业为主目标是建一座完整的城市，不依赖市区，大多只有一条地铁和市区相通，新区规划是否实现，完全看新区投资够不够，跟传统市区无关新区跟市中心之间一片空白，完全没有开发，就算市区变大了，两者也没有相连发展的可能
图：过于遥远的新区，如卫星一般
看到这种类型的新区，不少人可能会蠢蠢欲动，因为在如此遥远的距离开发一个新区，那么宣传新区的力度绝对要大大高于一般郊区的新城，不然的话，哪有人愿意去呢？于是，每一个新项目落地，每一项配套有进展，一定是大张旗鼓、大书特书，生怕你不知道。
所以这些新区总是会给你一个高大上的感觉，而且房价也不是很高，那么不少人就会趋之若鹜。
但这些新区的最大bug在于，离市区实在是太太太远了。在上海临港新城买房，一周顶多坐一趟16号线进城，跟在平湖、太仓、昆山有什么区别呢？在天津滨海新区买房，高铁、9号线进市区也得半天，那跟在隔壁霸州、唐山有什么区别呢？楼市热度好的时候还可以炒概念，楼市不好的时候，谁在裸泳就很明显了。
图：这种类型的新区，楼市波动比全市平均要大
我们拿上海临港新城的房子来举例子。绿中介的成交数据显示，作为临港新城的核心区主力楼盘，宜浩家园、滴水湖馨苑，差不多的房子，在过去两年多里分别跌了18%与29%，而上海大盘也才跌了10%左右。
因为缺少地理上的连接，新区和老城之间通勤时间过长，新区飞地模式下的房价很难以老城的房价估值体系来评价，完全就看新区自己的发展，有一定踩坑的概率。
04
第三种，新区概念模式
每个城市都有拿高铁、空港、度假、中外合作、自贸、会展作为概念的特色新区，距离市区有远有近。代表性的有上海迪士尼度假区、长沙高铁西站新城、武汉中法新城、深圳空港新城等，特点如下：
概念很牛逼，但吹的元素单一表面都宣传的高大上，但实力参差不齐关键在于是否有高端产业与配套导入
图：长沙高铁西站新城，除了高铁+物流商贸概念，并没有什么实质资源导入
众多概念眼花缭乱，但在我们眼里，无非就是：这种概念带来的高薪岗位多不多，带来的优秀配套资源多不多。举个例子，高铁站聚集人气，看上去很美，但实际上来坐高铁的们都是路人好吗！除非附近有商务区等最终目的地，否则高铁站边上的土地就没啥价值，反而会带来铁路阻碍道路、旅客人员冗杂等不利因素。
图：深圳空港新城，主打会展概念，但会展业带来的高薪职位并不多
因此，新区概念模式下要根据产业来做细分：
1.高铁、度假、物流、会展、机场，能带来的高薪岗位不多，空间不大；自贸、保税、出口加工，就业一般；
2.中外合作、低碳、智慧，基本噱头大于实际；
3.高新区、科学城、商务区，只要招商给力，自然是值得入手的新区。
图：武汉中法生态城，又是法国又是生态，啧啧啧，不评价也罢。
05
总结完三种新区，一定会有朋友会问到底怎么能找出叫好又叫座的新区呢。
一、透过现象看实质，新区叫什么、怎么宣传都是虚的，听人家忽悠你就输了，一个新区怎么样，关键在于位置、距离，以及能否带来实际的就业与配套资源。
图：神木的失败，原因就是离老城区太远，人根本不愿意过来
根据我们对多个新区的观察，无论怎么吹，发展到现在比较成功的新区一般都是：
1.距离传统市区不太远；
2.在城市主要发展方向上；
3.有强力产业导入的新区。
典型的成功例子有武汉光谷、杭州钱江新城、苏州工业园区、上海张江科学城、南京河西新城等，都是距离传统市区适中的距离，有大量高新技术、互联网、金融等高薪行业导入，并慢慢与市区连为一体，成为主城的一部分，完美实现了从新区到市区的质变。
图：武汉光谷紧邻武昌老城区，产业又强势，想不成功都不行
目前的潜力股有哪些呢？在我们看来，有无锡太湖新城、杭州未来科技城、长沙滨江新城、南京江北新区、上海大虹桥等。
二、以动态的眼光看待新城，新城在不同的城市发展阶段会扮演不同的角色，那么其价值的提升也会分阶段进行。
典型的例子就是杭州的下沙，八九年前地铁+新城的概念炒得很好，价格也挺高，但由于当时市区规模不大，下沙在15公里外，而且中间隔着三堡到九堡，全都是农村，没法与市区联动，所以后来杭州房价下行时，下沙是跌得最惨的区域，从二字头跌到几千块的比比皆是。但随着杭州市区范围的扩大，下沙各项配套逐渐落地，市区与下沙之间，钱江新城二期也慢慢填补起来，下沙不知不觉中，竟然发展成了强势的副城，这一波的房价涨幅也是全市领先。
还有就是我们熟悉的合肥，十年前，主城半径也就10公里左右，当时在20公里外搞合肥滨湖新区，确实是远了点，符合“超远卫星城”的属性。然而经过多年发展，合肥城区往东北，与肥东基本连成一片，往西南，与肥西基本连成一片，主城半径哗啦一下，直奔18-20公里去了，与滨湖新区之间的留白也越填越满。不出几年，滨湖新区就会与主城连为一体，直接升级城市区，那时其楼市价值便会得到再次提升。
图：合肥滨湖新区，在不久的将来便会和主城融为一体
三、对新区前景不确定时，鸡蛋不要放在一个篮子里，可以选择同时受到传统市区+新区双重辐射的板块。
很多人说，研究新区的落地确定性太难了，但又想享受一些新区发展的红利，怎么办？我个人稳妥的建议是，最好可以找一个地方，既离新区距离合适，又在主城辐射区内，这样买的房子，日后接盘侠就会同时有市区上班族和新区上班族两类，就算新区没发展好，至少市区接盘侠能顶上，何乐而不为？
图：杭州三墩北，距离传统市区和未来科技城都不远，双保险
四、最后，价格才是王道。新区能不能买，到头来还是看价格，如果新区很便宜，那么虽然有点远，大不了*一把，*赢了就拿超额收益，反过来，要是新区发展的不尽如人意，便宜却提供了最大的保护垫，帮你把风险降到最低。而新区要是比地段更好、更成熟的板块都要贵，那么就要在心里打个问号了。
目前，可能存在价格风险的典型，就是二线城市中最炙手可热的成都天府新区里。
成都一路向南，给予了天府新区很高的地位，地铁、人工湖、摩天大楼、会展中心，各种高大上配套让人目不暇接。
图：成都这个房价梯度，让人头脑发热、脊背发凉
但是，如果以天府广场为起点，一路往南，查看5年内房龄的次新房房价，你会发现，市区南二环卖3万左右，目前比较成熟的金融城也是3万左右，再往南，大源2.5万，稍远的华阳也是2.5万，然后，30公里外的天府新区的头牌，西博城、科学城竟然也是2.5万。所以成都楼市的意思是，30公里外的概念新区，价格竟然跟离市中心10公里左右的成熟板块差不多咯，那我还买新区干什么？等概念落地都不知道20XX年了，不如直接享受实实在在已经落地的资源，这样的价差，不是成都市区被低估，就是天府新城被高估。
06
看到这里，想必各位对于新区的判断都有一套了。
最后给大家总结一下，我们的选筹思路：
1.找到距离传统市中心合适的距离，一线城市在25公里以内，二线城市在15公里以内，三线以下在5公里内；
2.有较多高薪岗位与配套资源导入，我们最喜欢看到的接盘侠来自于信息技术、金融、房地产、生物医疗、高端制造等行业；
3.价格没有被炒高，新区房价不应该超过这个城市最高价格的60%
4.实在不确定，就买同时受到市区与新区辐射的结合部板块。