说起降价，恒大永远走在前面。
从今年年初疫情下，率先出招“无理由退房”、“网上购房”、“全国住宅75折”，到如今，恒大全国房产7折优惠一度刷爆朋友圈，率先抢占“金九银十”的营销风口。
一降再降的购房*策，让不少人开始思考：楼市是不是要掀起“降价潮”了？还有人在妄想“楼市一夜跌回十年前”猛虎操作。
市面上会有这些言论，除了购房7折这个数字带来的震撼，还受从去年黑龙江鹤岗房价暴跌，到今年的辽宁阜新、河南鹤壁的“白菜价房”，再到近期的天津二手房连续阴跌14个月、石家庄房价连续三年阴跌21%等新闻的影响。
整个行业好像蒙上了一层灰蒙蒙的雾，让人看不清前行的路。诸多房价下行的新闻充斥着我们的视线，彷佛楼市降价的“多米诺骨牌”已经在暗中运行起来。事实真的是这样吗？降价是众望所归？还是市场的选择？
“狼来了”的故事背后，是现金流短缺！
首先来说说恒大，恒大推出全国性的购房优惠今年并非首次。恒大历年来的促销都让人感觉力度很大，但也只是感觉上，实际效果却是雷声大雨点小。
年，75折成本价卖房。年，恒大全国18家楼盘开盘，打出“75折成本价卖房”的广告。年，针对全国40余在售项目，恒大地产推出“全线85折”优惠活动。年，无理由退房。年，恒大将其国内的住宅楼盘，全部纳入“无理由退房”的行列。年，87折购房。年，恒大推出“87折购房”的促销方案。年，新春特惠总价万房源累计优惠后为76万。年，全国楼盘，闪购7.8折。
就连这次恒大7折买房血拼金九银十的消息在微博、知乎、论坛、朋友圈等地方疯狂砸钱营销，但从微博的转发评论点赞数据来看，力度这么大，围观群众多似乎见怪不怪了。
“狼来了”的故事大家都懂，结合之前恒大的历年套路，被套路多了，再高呼“降价”似乎不容易忽悠到人。
究其根本，恒大的降价和打折也只是一种营销手段之一，这与某宝双十一的打折套路十分类似，先提高房子原价再进行打折，这还是折扣么？纵使对外*策如此，下面的城市营销公司具体实施起来却是这样的：位置好的楼盘不参与，位置差的参与；住宅不参与，公寓参与；卖不动的楼盘参与，热销楼盘不参与；拿地久远的楼盘参与，近两年拿地的盘不参与……
所以，这算是哪门子的“全线楼盘”降价？所谓的“一夜回到十年前的房价”更是没有的事，别被这些节奏带偏了。
说到底，降价只是一种营销手段而已。前段时间，住建部、央行约谈12家房企，明确要求房企降杠杆，提出三道红线，为降低高杠杆，房企急需用现金流来回血。
“三道红线”是指监管部门将对房企按“红、橙、*、绿”四档管理，并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于%；现金短债比小于1倍，同时踩中三条红线的企业将被标记为红档，以此类推。
如图所示，恒大正处于红线区域，净负债率高达%，打折降价促销保证的是现金回笼；同时选择在“金九银十”的营销档口释放折扣消息，更是希望能提前完成今年年终目标亿的小目标。
销售、回款、降负债，成了这场“降价潮”的最主要目的，而在房地产行业，追求业绩和回款一直都是行业不变的定律，实际上这次也并没什么不同。
行业遇生存瓶颈，购房时机刚刚好！
根据人民法院公告网公布信息显示，截止到今年8月底，全国房地产开发企业，已经有家破产。
而年过半，房企交的年中报成绩并不如意，超9成房企未能完成年中业绩目标。尽管龙头房企业绩还在增长，但根据上述三道红线显示，今年房企活下去的压力格外大。
前有疫情黑天鹅，后有猛虎三道红线，头上还悬着两把调控和融资利剑，搁谁，谁压力不大，更何况是一家需要养着成百上千人的企业。
在“房住不炒”的大旗指引下，环京城市天津、石家庄等城市却爆出房价陆续下跌的消息，更有黑龙江鹤岗三万买一套房的新闻传出来。但反观图中屡出调控*策的深圳、杭州、东莞等南方城市的房价却未出现明显降幅。
南北城市房价差异化，主要体现在城市产业化的选择，北方城市多为工业、重工业城市，是资源性占比较重的城市，比如鹤岗；而深圳、杭州等城市抓住当下数字信息化的浪潮，年轻的产业对年轻人才更具吸引力，有人才有发展，有人才有产业，有人才有经济增长的底气。
尽管如此，天津和石家庄等城市中心地段房源已趋紧饱和，实际上并未出现明显降幅；而深圳、杭州等城市房价上涨幅度仍然受到宏观调控的影响，高昂的房价会劝退一大部分人，为了留住人才，各种刚需利好的*策势必还将陆续出台。
别看这些城市有的房价如白菜，有的房价高不可攀，这其实是市场分化和产业选择导致的结果。不再渴望大范围内房价猛涨，是现下需要认清的现实。
房企进入白银时代，行业求生欲让行业压力增大，发展陷入瓶颈期，楼市正在经历一场盛大洗牌。在楼市调控层面拔高的当下，刚需购房者恰恰在此时会迎来春天，尤其在今年下半年。
在上半年年中业绩不及预期的前提下，下半年为了融资、为了现金流、为了降负债，房企为了活下去，降低负债率，三道红线榜上的房企将陆续推出相关的营销手段，或许降价的动静不会像恒大一样喊出口号来，但仍然会以其他名义来促成成交。比如长沙龙湖某新品楼盘，为了促成销售就私下表明首开认筹前50名会有额外优惠，特别申请99折和98折。
这在前几年高歌猛进的楼市中，似乎是看不到的景象。
他们，是真不期待房子涨价！
买房对很多人来说，最终还是希望房价上涨。经常看到这样的新闻：不少业主为了小区房价上涨，设立小区奖学金、创建自媒体号，简直是拼了老命。
在恒大降价套路被嘲后，更有河南房企抱团“不带头降价”。好一出“天下攘攘，皆为利往”的大戏。“降价促销弊大于利？”难道房价要涨到人都消费不起，富人和穷人之间的鸿沟能带出一座银河系，才能拯救这个被带上高周转紧箍咒的市场吗？高举“不带头降价”的大旗，却从未见过房企抱团表示“不带头涨价”。
买房对于普通人来说，一般分为两种目的，一种作为不动产升值，另一种就是居住。明显前一个目的是众望所归，不然大家买房前也不会各种精挑细选、左右对比了。
前段时间和一个亲戚聊天，亲戚在深圳打工，但房子买在湖南老家某十八线小县城。拿着从一线城市赚来的钱，在老家县城购置一套房是大多人的选择。
他就明确表示不希望房价上涨。他目前买的是平的三室户型，刚好够一家人居住，如果没有其他意外，并不打算再去置换另一套。
为什么？他的回答很简单，如果房价上涨，他现有的房子是涨价了，但他置换自然是买更大的户型满足家中人口的增长，比如平的四、五房，但到那时新房房价也是跟着上涨的。
以现有房价元/平为例，6年后十八线小县城房价若能涨到元/平，同区域同楼盘平的房子能卖80万，但平的房子要买则需要万，卖的80万也就刚好够付总价的7成，等于还要背负着一部分的贷款，这对于他们这种并非依靠技术型产业，仅用可替代的剩余劳动力赚取工钱的人来说，收入的不稳定性，让他们不敢负债，尤其在各地房贷开始收紧的当下，本质上就是雪上加霜。
与其如此，那还不如安安分分地守住现有的产业。
要是早在我入行地产之初，听到这话，一定会十分不认同，可能还会细数个一二三四五与他分辨个六七八九十，明明白白告诉他房价上涨的诸多好处。
但那天我沉默了，沉默的原因是我想起之前看到的一则新闻。今年两会上，总理有提到在中国“有6亿人每个月的收入也就0元”，国家统计局新闻发言人也回应称，根据年相关数据，低收入组和中间偏下收入组共40%家庭户对应的人口为6.1亿人，年人均收入为元，月人均收入近0元。
目前各种媒体宣称国家GDP正在赶超欧美等国，但现实的贫富差距却让人瞬间清醒，14亿人口将近一半的人口还挣扎在温饱边缘，这是什么概念，一家三口，如果有两个劳动力，这个家庭每月也就元。
若想要在十八线小县城买平的房子，以均价元/平来计算，首付存款也要15万，这样的家庭也要不吃不喝存6.5年。若县城房价并未有效的控制，6年后房价可能又不是当初的价格，这其中的市场溢价还得购房者自己承担。
他们代表着想改善居住条件，想拥有更好居住环境的大部分人，是城市的基层建设者，更是城市发展中的底色。不期待房价上涨的他们，并不是不想朝着更好的生活前进，而是现实让他们选择去珍惜现有的生活，买房只为满足自住何尝不是一种英雄主义。
房产调控至现在，市场已经趋于稳定，期待市场暴涨成为行业历史。一线城市高昂房价让年轻人在选择城市时更为现实，买得起的依然会坚守，买不起的则会退而求次，毕竟生活还是要有生活原本的样子，负债累累只为买房没有几个普通家庭能承受得了。
还是上面那句话，当下购房是以自住为目的刚需购房者的春天，是踏踏实实地选择适合自己钱袋的城市，精心去挑选口碑好、质量高房子的最好时代。
但也不能放松警惕，对于低于市场平均水平的促销房源，也要擦亮眼睛，识别他们的促销套路、